????2016年上半年即將過去，面臨年中考的開發(fā)商，在6月明顯加快了推盤節(jié)奏，試圖抓緊上半年的尾巴為年中業(yè)績沖刺。按照以往的經(jīng)驗 ，沖刺過后市場將恢復平靜，樓市供需總會在7月雙雙陷入萎靡。 但今年的情況卻有點特殊，由于上半年商住樓的火爆，樓市成交中商住樓和豪宅成為最受關注的兩極，成交占比也一直居高不下，長時間將剛需盤、改善盤等傳統(tǒng)的住宅項目牢牢壓制。

????但近來，由于商住限購預期的不斷增強，商住項目從7月開始明顯乏力，壓抑了許久的普通住宅項目再次粉墨登場，成為樓市主力。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月北京市將有32個新盤項目入市，其中除了3個商住樓以外，均為普通住宅和別墅產(chǎn)品。

????7月32個項目入市 29個為住宅產(chǎn)品

????上周是上半年樓市沖刺的最后機會，多個新盤選擇在上周末開盤。數(shù)據(jù)顯示，上周末共有12個新盤入市，其中包括冠城大通百旺府、江南府、強佑·府學上院等5個普宅項目，以及首開·中晟廣場、長安太和、萬科中央城等7個商住項目?；谏套∠拶忣A期，商住類產(chǎn)品仍然占據(jù)了目前供應的主力，其中首開·中晟廣場、首開熙悅灣等為近期頻頻加推，而福佳·蜜碼空間、啟迪香山則是新盤緊急入市。

????但隨著7月份的到來，商住樓的春天很可能告一段落。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月北京住宅市場預計將有32個項目入市，其中包括金地華著、中國鐵建·花語金郡等在內(nèi)的8個純新盤，以及包括華潤·萬橡府、長陽光和作用等在內(nèi)的24個老項目后期。

????不難看出，在這32個項目當中，商住僅有3席，其余均為普宅與別墅項目。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為，受到商住限購傳言的影響，商住類項目紛紛搶在6月入市，以規(guī)避未來可能會出現(xiàn)的政策風險，而7月份則是業(yè)內(nèi)預測限購出臺的時間點，因此大量商住項目對于7月尚未有推新計劃，而是選擇“相機而動”。而對于普宅項目來說，商住限購無疑是一個“好消息”，尤其是對于郊區(qū)項目而言，商住類產(chǎn)品客源與其有較多重合，商住限購之后部分客源將回流郊區(qū)商品住宅市場。因此大量郊區(qū)項目紛紛整裝入市，搶收客源，這其中不乏長陽光和作用、水墨林溪、淺山香邑、中加悅府等這類久未入市的老項目。

????此外，7月份新盤數(shù)量再次站上30的關口，也是從今年3月樓市進入銷售季以來，連續(xù)第五個月新盤開盤量維持在30以上，但最高也沒有高過34個新盤。

????中端項目紛紛沖上5萬元/平方米

????而在新盤價格方面，多個中端項目沖上了5萬元/平方米以上的售價。像上周開盤的映月臺逸墅單價更是高達8萬元/平方米。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，這些中高端項目一部分本身即“地王”項目，另一部分則是受到“地王好鄰居”的推動，價格均出現(xiàn)大幅上漲。其中強佑·府學上院上期銷售均價僅45000元/平方米，而此次入市價格已上漲至65000元/平方米，漲幅高達44%。

????即便如此，強佑·府學上院上周開盤當天仍舊擠滿了購房人。據(jù)北京青年報記者了解，本次共推出房源80套，主推的戶型是120-149平方米的兩居和三居，均價為65000元/平方米，精裝修交房。開盤當天，推出的80套房源便全部售罄，銷售額達到2億元。

????“我們項目很搶手，地處海淀，有良好的地段、方便的交通、優(yōu)質(zhì)的教育資源，以及多重的商圈配套，而且還是精裝房入住，所以很受客戶的歡迎?！变N售人員如是說。

????而在7月預計新開盤的項目中，同樣主打中高端的金玉府、華潤·萬橡府和紫御長安也都定價在5萬元以上，其中華潤·萬橡府單價更是高達8萬元/平方米。

????任啟鑫表示，隨著“地王” 項目的不斷入市，以及新晉“地王”不斷刷新標準，預計未來北京住宅市場將形成10萬+豪宅與5萬+中高端兩分天下的局面。

????房山、順義價格漲得慢 剛需新盤多

????不過在7月份的新盤中，也有大量的低價剛需盤，主要集中在房山、順義兩個區(qū)域。亞豪機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，房山下個月將有8個項目入市，順義也有4個，并且全部為住宅產(chǎn)品。而上半年大火的大興與通州，合計只有5個項目。

????在房山區(qū)給出報價的項目中，不難發(fā)現(xiàn)，還有均價在2萬元以下的剛需盤，像水墨林溪定價在17000元/平方米。相比之下，大興六環(huán)外的土地價格都達到了3萬元。對于剛需購房人來說，房山近兩年樓市的漲幅還是處于較慢通道。

????不過，房山高端項目的價格也突破了4萬元。像即將入市的純新盤廣陽郡九號，定價42000元/平方米，且全部為139平方米的三居室。而老項目后期五礦銘品定價也達到了34000元/平方米，兩個項目都位于良鄉(xiāng)大學城附近，也是房山區(qū)繼長陽板塊后，另個一新盤集中的區(qū)域。

????順義與房山類似，7月將入市的項目都是老項目后期，像淺山香邑定價16000元/平方米，面向剛需購房人，也是7月預計入市項目中定價最低的。

????新增土地僅夠3000套房 實際卻賣了2.3萬套

????雖然7月份新盤中，住宅比例有所提高，剛需盤和改善盤都開始入市，但每個項目的可售房源不多，而這主要是受到宅地供應不足的影響。北京市土地整理與儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，2014-2015年北京住宅用地僅實現(xiàn)成交102宗，而在2009-2013年五年間宅地成交量為326宗，進入2016年之后這一趨勢更為明顯，上半年僅實現(xiàn)宅地成交7宗。另外受到自住房等保障房產(chǎn)品的擠壓，2014-2015年間純商住宅用地僅500萬平方米，2016年上半年更是低至40萬余平方米。住宅類用地大幅減少。

????而宅地供應嚴重不足對樓市的影響也是顯而易見的，將直接導致未來可售房源的大幅減少和價格的提升。

????中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，北京合計出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區(qū)改造、居住類合計7宗，成交金額為209.7億元，商服類3宗成交金額為55.55億元，綜合類4宗，成交金額為91.35億元，賣地收入僅350億元。

????其中住宅類土地的平均樓面價每平方米達到了16435元，同比上漲了32.7%。更重要的是，今年上半年，北京供應的居住類用地僅有7宗，商品房住宅的面積只有38.7萬平方米，也就是商品房住宅土地未來大約只能供應3000套。反觀交易數(shù)據(jù)，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3萬套左右，這意味著北京的土地剛需比約為1：7。

????下半年或?qū)⑦M入調(diào)整期

????即便多數(shù)房企上半年業(yè)績完成得比較理想，但土地成本的迅猛增長，成為不可忽視的隱患，壓力直接傳導至開發(fā)企業(yè)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就表示，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力使風險非常大。

????一線城市地價飛漲的下一階段，即是市場開始全面豪宅化。目前看來，北京的平均商品房住宅樓面價每平方米已經(jīng)大面積超過3.7萬元。在這種市場局勢下，豪宅化難以避免，房企未來的運營難度系數(shù)將越來越高。

????偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，一線城市基本不存在去庫存的問題，反而存在庫存供應不足的問題。北京周邊區(qū)域的高價地將會在未來一兩年內(nèi)轉(zhuǎn)化為豪宅項目，但這些產(chǎn)品的去化周期是比較長的。政府應充分調(diào)動低價的土地儲備，加大中低價位土地的供應，改變樓市結(jié)構(gòu)，增加中低端商品的上市量。胡景暉判斷，在二孩政策放開的情況下，下半年，樓市中戶型緊湊、多居室的中端改善型產(chǎn)品會較受市場歡迎。

????也有業(yè)內(nèi)人士認為，在多輪“救市”政策刺激之后，購房需求經(jīng)過了去年和今年上半年的釋放，已接近透支，樓市在上半年瘋狂后很可能在下半年陷入調(diào)整期。下半年日光盤的現(xiàn)象可能不再頻發(fā)，一些房企甚至會陷入被動推盤的局面，但高地價的制約導致房價很難下跌，更大的可能是在下半年進入價格博弈的階段。（記者 李桁）