????三大經(jīng)濟(jì)圈樓市風(fēng)向標(biāo)

????長(zhǎng)三角：高利貸與樓市

????“溫州樓市至少要調(diào)整三年，短期資金現(xiàn)在套牢，撤出基本無(wú)望?！遍L(zhǎng)期在上海的溫州炒房客秦國(guó)明說(shuō)，如今溫州人都想著套現(xiàn)，因?yàn)楝F(xiàn)在的調(diào)控政策都看不到頭

????《望東方周刊》記者黃柯杰 | 浙江杭州、溫州報(bào)道

????限購(gòu)令在浙江大地延展開來(lái)，除了早先出臺(tái)限購(gòu)的杭州寧波溫州外，臺(tái)州和衢州相繼加入限購(gòu)令行列。

????溫州房?jī)r(jià)，向來(lái)被譽(yù)為樓市冷暖和民間資本活躍程度的風(fēng)向標(biāo)。限購(gòu)風(fēng)潮下，這里發(fā)生了什么？

????限購(gòu)政策被怎樣規(guī)避

????溫州的限購(gòu)政策，讓樓市陷入低迷。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年1~6月份溫州主城區(qū)二手房交易4849套，而去年同期成交量是5980套，前年同期是7253套。溫州全市商品房銷售面積為61.96萬(wàn)平方米，同比下降47.4%；市區(qū)二手住房總成交量為63.5萬(wàn)平方米，同比下降58.6%，在7月上旬，甚至出現(xiàn)零交易的情況。

????溫州銀監(jiān)分局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，至7月份，溫州市個(gè)人購(gòu)買房屋貸款余額為583.9億元，比年初減少11.6億元，而較去年同期則增加119億元。

????“溫州樓市至少要調(diào)整三年，短期資金現(xiàn)在套牢，撤出基本無(wú)望?！遍L(zhǎng)期在上海的溫州炒房客秦國(guó)明告訴《望東方周刊》，“如今溫州人都想著套現(xiàn)，因?yàn)楝F(xiàn)在的調(diào)控政策都看不到頭，有外地地產(chǎn)商與我們炒房團(tuán)接觸時(shí)，曾大膽預(yù)測(cè)，明年10月之后，房地產(chǎn)政策會(huì)適度寬松?！?/p>

????秦國(guó)明聳聳肩說(shuō)，他不信這種說(shuō)法。

????“炒家主要買別墅，現(xiàn)在的問(wèn)題是，別墅賣給誰(shuí)？除了華僑，誰(shuí)能拿得出數(shù)千萬(wàn)的現(xiàn)金來(lái)？”秦國(guó)明說(shuō)，高端住宅在溫州已經(jīng)賣不動(dòng)。

????秦國(guó)明說(shuō)，在限購(gòu)令出臺(tái)后，很多炒家都注冊(cè)空殼公司，以公司的名義購(gòu)住房，雙方房子交易買賣，只要轉(zhuǎn)讓公司股份即可完成交易。他認(rèn)為，這說(shuō)明限購(gòu)政策在溫州已經(jīng)被有效規(guī)避，對(duì)別墅等高端住房的影響也有限。

????人多地少和資金充裕是溫州房?jī)r(jià)高企的原因?！锻麞|方周刊》獲悉，溫州土地出讓量每年都只有幾百畝，2010年計(jì)劃出讓1500畝，是近年最大規(guī)模的推地計(jì)劃，但最后也只完成了不到三分之一。

????秦國(guó)明說(shuō)，現(xiàn)在溫州最大的問(wèn)題是，資金緊缺。

????在資金緊缺的背景下，溫州樓市走向兩個(gè)極端：90平方以下的小面積住宅房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，別墅和大面積豪華住宅價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，買家都是急于套現(xiàn)，但總體來(lái)說(shuō)，數(shù)量有限。

????“一些企業(yè)主拋掉樓盤，盤活資金，去救實(shí)業(yè)?！鼻貒?guó)明對(duì)此表示理解，如今的房?jī)r(jià)難以再漲，企業(yè)運(yùn)作資金緊張，企業(yè)家抽身樓市也是明智之舉。

????長(zhǎng)期研究投資動(dòng)態(tài)的浙商資本促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)蔡驊告訴《望東方周刊》，如今這一局面，顯示了溫州中小企業(yè)的生存困境。

????“主要是中小企業(yè)生存困難，資金流產(chǎn)生大問(wèn)題，銀行貸款難，民間借貸成本太高，需要企業(yè)主拋掉囤積的房子，救活主營(yíng)企業(yè)?！辈舔懻f(shuō)，這一現(xiàn)象會(huì)隨著銀根緊縮，繼續(xù)加劇。

????溫州的小企業(yè)主蔣博(化名)是一個(gè)例子。蔣在溫州龍灣開設(shè)一家印刷廠，主要印花紅酒包裝盒，企業(yè)銷售額達(dá)2000多萬(wàn)元，企業(yè)的毛利率能達(dá)到25%左右。在前幾年，手有余錢時(shí)，蔣博購(gòu)入溫州三套住宅，除了自己住外，還有一套200多平方的住宅空著。

????今年，原材料漲價(jià)厲害，企業(yè)利潤(rùn)下滑，應(yīng)收款出現(xiàn)問(wèn)題，為此，蔣博到擔(dān)保公司，將房產(chǎn)進(jìn)行二次抵押拆借資金300萬(wàn)元?！霸孪⑷?，還是友情價(jià)?！笔Y博直搖頭，這一利潤(rùn)比做企業(yè)還高。

????此前幾年，溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文曾多次撰文批評(píng)溫州的產(chǎn)業(yè)空心化，并多次提示風(fēng)險(xiǎn)：利用金融杠桿，將錢投到房地產(chǎn)等無(wú)關(guān)行業(yè)，一旦金融政策進(jìn)入緊縮周期，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)成倍放大。

溫州是樓市的火線

????在金融政策緊縮周期的前景下，溫州的民間借貸進(jìn)入前所未有的黃金發(fā)展期，近年來(lái)，溫州民間借貸與樓市形成反向指標(biāo)。

????溫州作為民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)源地，有著雄厚的資本和對(duì)市場(chǎng)的敏感性，近十年來(lái)，溫州樓價(jià)節(jié)節(jié)攀升，價(jià)格直奔北上廣等一線城市，隨著溫州資本的溢出，將省會(huì)杭州等地的房?jī)r(jià)也一并帶動(dòng)。

????“看過(guò)溫州房子的性價(jià)比，你會(huì)覺(jué)得哪里的房子都便宜?！痹谇貒?guó)明看來(lái)，溫州資本的溢出首選房地產(chǎn)與溫州人的置業(yè)觀有莫大的關(guān)系。

????與蔣博一樣的溫州企業(yè)家，在遭遇資金壓力時(shí)，首先會(huì)考慮低貸款利率的銀行，其次才是民間借貸。

????在上半年以來(lái)，銀行銀根不斷緊縮，從銀行融資困難，民間借貸利息狂飆。

????中國(guó)人民銀行溫州市中心支行7月21日發(fā)布的《溫州民間借貸市場(chǎng)報(bào)告》顯示，今年上半年，溫州的民間借貸總額已升至1100億元，較去年同期增加300億元，增幅前所未有，且年息處于24%左右的階段性高位。這些資金中的20%左右，又會(huì)通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的融資、集資炒房等進(jìn)入到“房地產(chǎn)投資”。

????銀行的這一數(shù)據(jù)，可能是一個(gè)保守的估計(jì)。

????秦國(guó)明說(shuō)，在二次抵押合法化后，民間借貸的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)驟然下降，住房資產(chǎn)類的物業(yè)，受到擔(dān)保公司的追捧。舉例說(shuō)，一套住房?jī)r(jià)值1000萬(wàn)元，如果有500萬(wàn)元的銀行貸款，在取得銀行貸款后，將房產(chǎn)證抵押給擔(dān)保公司，剩下的500萬(wàn)元便可獲得。此舉激發(fā)了溫州企業(yè)主將錢放到樓市的熱情。

????本刊記者調(diào)查獲悉，現(xiàn)在溫州有抵押擔(dān)保的民間借貸，月息在3分，短期的拆借月息達(dá)到4分，急需用錢的，甚至達(dá)到5分。

????“許多錢都借到房地產(chǎn)市場(chǎng)，溫州的很多實(shí)體企業(yè)在外地三線城市經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，貸款緊縮后，只能依靠溫州本地的民間借貸輸血，因此也抬高了溫州民間借貸的成本。”浙商資本投資促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)蔡驊說(shuō)。

????對(duì)于溫州是二三線城市的定位，秦國(guó)明表示難以理解：什么二三線？溫州是樓市的火線。

????火線被引燃的概率增大

????“金九銀十”的周邊硝煙讓樓市火線被引燃的概率陡然增大。

????9月4日，位于杭州下沙的保利灣天地582套酒店式公寓以均價(jià)8900元/平米盛大開盤，被戲稱為“砸盤”的降價(jià)。據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)天銷售率達(dá)到92%。

????據(jù)保利地產(chǎn)網(wǎng)上樓盤介紹，此次銷售的為酒店式公寓，40年產(chǎn)權(quán)，不受限購(gòu)令的約束，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為2500元/平米，實(shí)際樓價(jià)僅為6400/平米。

????就在同一天，保利灣天地的鄰居住宅樓盤世茂首府也跟進(jìn)銷售。

????世茂首府，70年產(chǎn)權(quán)的住房，在9月3日打出了“裸降3500元，均價(jià)8500元/平米”的牌子。這一價(jià)格與前一天相比，降價(jià)幅度超過(guò)26%。與今年年初均價(jià)14000~15000元/平米相比，降幅更是高達(dá)40%。

????“在杭州下沙和濱江的樓盤，有風(fēng)向標(biāo)的作用，每次漲價(jià)來(lái)臨，這兩個(gè)地方的樓價(jià)先漲，如果樓價(jià)向下調(diào)整，也是這兩個(gè)地方率先松動(dòng)，現(xiàn)在新樓盤與二手房倒掛現(xiàn)象明顯，中介生意難以為繼?！蔽挥诤贾菹律车?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)員劉志江告訴《望東方周刊》。

????時(shí)間退回到三年前，2008年9月杭州萬(wàn)科率先降價(jià)，借“青年職業(yè)計(jì)劃”以8折價(jià)促銷旗下樓盤，快速回籠資金，萬(wàn)科其他城市的樓盤也紛紛效仿，大規(guī)模降價(jià)，引發(fā)當(dāng)年最大的一次降價(jià)潮。

????與杭州同為限購(gòu)城市的寧波，也迎來(lái)降價(jià)樓盤。

????7月初，位于寧波江北的維科上院D區(qū)，打出價(jià)格最低價(jià)13600/平米的廣告，頓時(shí)攪動(dòng)寧波市場(chǎng)，也引起早已銷售的維科上院C區(qū)購(gòu)房者的抗議。據(jù)悉，C區(qū)均價(jià)在18000/平米，一些C區(qū)購(gòu)房者，舉著橫幅到銷售現(xiàn)場(chǎng)抗議。

????珠三角：降價(jià)第一槍從這里打響

????房?jī)r(jià)下跌的征兆有三：一是一二手房出現(xiàn)“倒掛”情況，二是開發(fā)商加大促銷力度，將廣告做到大街上；三是成交量萎縮，但對(duì)價(jià)格下降不大敏感

????《望東方周刊》記者謝正龍 | 廣東報(bào)道

????一邊開中介公司給地產(chǎn)商賣房，一邊盤算著給自己買房，26歲的滕海軍可謂深刻經(jīng)歷了“量?jī)r(jià)齊跌”的過(guò)程。

????2009年他從佛山一家中介公司出來(lái)單干，不到兩年就盤算著買車買房。去年他看上萬(wàn)科繽紛四季的一個(gè)樓盤，當(dāng)時(shí)要12000元/平米。為了擴(kuò)張門面，沒(méi)有出手。半年不到，佛山“限購(gòu)”，生意大跌，增開的兩家門面只能關(guān)門大吉。而現(xiàn)在，萬(wàn)科繽紛四季已經(jīng)降到了9000元/平米左右，只是購(gòu)房資金已經(jīng)不夠了。

????一個(gè)小中介經(jīng)歷的“量?jī)r(jià)齊跌”

????滕海軍是佛山一家小中介公司的老板?！霸凇拶?gòu)’下，有錢也不是萬(wàn)能的?！彪＼妼?duì)《望東方周刊》這樣談及他的生意，“今年跟2008年沒(méi)法比，那時(shí)雖然樓市慘淡，但剛性需求還是會(huì)買的?？涩F(xiàn)在是有需求也很難賣，持觀望態(tài)度的很多。以前一手洋房一般兩三天就能搞定，可現(xiàn)在談了一個(gè)月，客人還要說(shuō)再考慮，再想想”。

????一個(gè)月難簽幾個(gè)單，滕海軍的公司同他眾多大小中介商一樣，關(guān)閉了今年新開的兩家門面，如今只剩下“總部”一家，以前員工有十來(lái)人，現(xiàn)在只剩下包括他自己在內(nèi)的兩個(gè)人。

????日益收緊的貸款也加劇了生意的慘淡?！拔覀冎案r(nóng)行關(guān)系很好，所下的單主要通過(guò)他們貸款?？涩F(xiàn)在農(nóng)行對(duì)我們停貸了，只貸給萬(wàn)科等一些品牌開發(fā)商，說(shuō)要我們想其他辦法?！彪＼娨荒樋嗨?/p>

????當(dāng)然也有驚喜。他去年就盤算著買房，當(dāng)時(shí)看了在陳村的萬(wàn)科繽紛四季，那時(shí)“貴得離譜”，要12000元/平米，不過(guò)當(dāng)時(shí)因?yàn)橐獢U(kuò)張生意所以沒(méi)買。

????“昨天又去那看了房，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)是‘8字頭’的了，均價(jià)9300，最低8900，還都是帶裝修的，配套設(shè)施當(dāng)然不用說(shuō)了，降價(jià)太明顯了?！彪＼娬f(shuō)。

????“連萬(wàn)科都降了，小地產(chǎn)商也得一步步退讓，”滕海軍透露，“我們代理的一家小地產(chǎn)商，他們?nèi)ツ曩u得很好，最高賣到100多萬(wàn)元一套，但現(xiàn)在他們跟我私下約好，90萬(wàn)可以談，80萬(wàn)也可以談，只要有購(gòu)房資格，有誠(chéng)意?！?/p>

????“資源稀少型的別墅也在緊逼之下放下身態(tài)。在佛山，別墅的業(yè)主多半是做實(shí)業(yè)的，去年他們出手一般都很強(qiáng)硬，沒(méi)有多少空間。可現(xiàn)在他們自己企業(yè)也資金短缺，所以經(jīng)常打電話給我，說(shuō)要急著出手，1000萬(wàn)可以，甚至800萬(wàn)也可以考慮，只要有購(gòu)買的資格。”

降價(jià)第一槍是這樣打響的

????今年3月，限購(gòu)令的出臺(tái)令佛山樓市走勢(shì)陡然生變。與廣州、深圳一樣，佛山也是珠三角中全國(guó)首批限購(gòu)的城市。

????作為佛山未來(lái)CBD的東平新城，其房?jī)r(jià)走勢(shì)一直是佛山樓市的風(fēng)向標(biāo)，這里云集了保利、碧桂園、招商地產(chǎn)等房地產(chǎn)巨頭。

????去年年底到今年年初，東平新城的很多品牌地產(chǎn)商項(xiàng)目再度創(chuàng)造佛山樓盤神話，房?jī)r(jià)競(jìng)相破“萬(wàn)”，甚至沖到2萬(wàn)元/平米以上。

????限購(gòu)令的出臺(tái)即刻令佛山樓市遭遇急速“冷凍”。在限購(gòu)令出臺(tái)后的首周時(shí)間(3月21日~ 27日)里，佛山樓市成交呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊跌的局面，不僅成交量大幅環(huán)比下滑了近六成，成交均價(jià)也較前一周回落了7.5個(gè)百分點(diǎn)。

????“五一”黃金周，位于東平新城的碧桂園城市花園突然宣布降價(jià)，并推出“7字頭”的特價(jià)單位，整個(gè)樓盤由公開的1.2萬(wàn)元/平米降至9900元/平米，降價(jià)幅度達(dá)17%。

????緊隨其后，保利香檳、招商依云水岸、萬(wàn)科金域藍(lán)灣及萬(wàn)科水晶城等品牌開發(fā)商項(xiàng)目也競(jìng)相調(diào)價(jià)迎戰(zhàn)，降幅從12%到20%不等。

????“遲早都得降，關(guān)鍵是要有人站出來(lái)。碧桂園就是先站出來(lái)的一個(gè)，其他項(xiàng)目也得跟著降?！焙细惠x煌佛山分公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理曹紹林對(duì)《望東方周刊》說(shuō)。

????9月6日，東平新城保利東灣，售樓小姐告訴本刊記者，目前所售樓盤的價(jià)格在12000元到14000元/平米之間，最低9800元，而去年年底這個(gè)樓盤的最高價(jià)一度賣到23000元到24000元/平米之間。雖然兩者戶型和條件有差別，但前者價(jià)格已經(jīng)少了近一半。

????碧桂園城市花園的銷售代表告訴本刊記者，“城市花園8月初開盤的東西向樓盤，優(yōu)惠在10萬(wàn)元左右。而8月底開盤的南北向園景濱江洋房，實(shí)際上就是參照這個(gè)優(yōu)惠水平，平均定價(jià)在8300元/平米左右，最低為7865元/平米。”

????“當(dāng)然，開發(fā)商也不會(huì)輕易言‘降價(jià)’，因?yàn)閾?dān)心前期買房的業(yè)主退房，或者消費(fèi)者買漲不買跌。因此他們是用包裝的形式來(lái)‘降價(jià)’，如優(yōu)惠促銷，或者特價(jià)房等，而實(shí)際上是降價(jià)了?！睗M堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)主任肖文曉對(duì)本刊記者說(shuō)。

????不只是佛山，深圳上半年以來(lái)房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了價(jià)格松動(dòng)。7月底，萬(wàn)科掀起萬(wàn)套房促銷活動(dòng)，隨后益田大運(yùn)城邦也推出7折優(yōu)惠，最低至8000多元/平米。9月3日，深圳再次出現(xiàn)7.5折開賣的超級(jí)大盤。

????在毗鄰深圳的惠州和東莞，不少開發(fā)商在可能“限購(gòu)”的高壓力之下，也早已在“金九銀十”到來(lái)之前應(yīng)聲下跌。

????號(hào)稱“珠三角的馬爾代夫”、“超越三亞”的惠東巽寮灣旅游地產(chǎn)，吸引了包括萬(wàn)科、富力、世貿(mào)、合正集團(tuán)、碧桂園等開發(fā)企業(yè)的入駐。

????第一批入市的碧桂園十里銀灘一開始就實(shí)施了“以價(jià)換量”的戰(zhàn)略，標(biāo)明“75折”，開盤當(dāng)天享額外75折優(yōu)惠，最低起價(jià)4125元/平米。本刊記者在銷售現(xiàn)場(chǎng)看到，主要來(lái)自深圳的私家車綿延數(shù)里，看房客將銷售大廳圍得水泄不通，排著長(zhǎng)隊(duì)等待簽單。

????在合正樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)，銷售人員告訴本刊記者，“合正的報(bào)價(jià)12000元/平米，實(shí)際只有6000多元/平米，還有70年停車卡?！?/p>

????“廣州近郊的增城和花都的很多樓盤也在用價(jià)格優(yōu)勢(shì)制勝。像位于增城的碧桂園鳳凰城，前期價(jià)格在11000元/平米左右，后期則均價(jià)在8000元/平米到10000元/平米之間，確實(shí)有較大幅度的下調(diào)。肖文曉告訴本刊記者，“這只是開發(fā)商在近郊提前集中促銷，以搶得先機(jī)的手段?！蹦壳爸槿歉鞒鞘械慕祪r(jià)主要在近郊區(qū)，還未向中心城區(qū)蔓延。

????房地產(chǎn)內(nèi)參網(wǎng)總經(jīng)理尹香武也認(rèn)為，目前深圳還沒(méi)有進(jìn)入實(shí)質(zhì)性降價(jià)，以主動(dòng)式降價(jià)、促銷為主?！跋拶?gòu)”對(duì)那些囤地多、杠桿率高的地產(chǎn)商受影響是最大的?！跋翊舜螏ь^降價(jià)的萬(wàn)科，自有資金占了三成半，目前還沒(méi)有到嚴(yán)峻時(shí)刻?！?/p>

????“到年底，一些開發(fā)商就會(huì)扛不下去”

????深圳大學(xué)金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平對(duì)《望東方周刊》說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌的征兆有三：一是一二手房出現(xiàn)“倒掛”情況；二是開發(fā)商加大促銷力度，將廣告做到大街上；三是成交量萎縮，但對(duì)價(jià)格下降不大敏感。

????這些似乎得到了應(yīng)驗(yàn)。在佛山、深圳、珠海等城市，舉著牌子到大街上叫賣房子的情形越來(lái)越多、賣房短信越來(lái)越密集。

????不少樓盤在前期做優(yōu)惠促銷“試水”，而后期樓盤入市時(shí)價(jià)格“低開”，這預(yù)示實(shí)質(zhì)性降價(jià)或已來(lái)臨。

????“佛山‘限購(gòu)’后，有充足資本的業(yè)主進(jìn)不來(lái)，而對(duì)大部分剛性需求來(lái)說(shuō)，價(jià)格還是太高。因此，3月中旬限購(gòu)以來(lái)，整個(gè)中心區(qū)價(jià)格都呈下降趨勢(shì)，全市總體降幅為15%到20%?！辈芙B林對(duì)本刊記者說(shuō)。

????“下半年，各大城市將進(jìn)入集中推盤時(shí)期，而隨著年底的到來(lái)，開發(fā)商資金回籠的壓力也會(huì)越來(lái)越大。估計(jì)再過(guò)2個(gè)月，到年底，一些開發(fā)商就會(huì)扛不下去。”尹香武對(duì)本刊記者說(shuō)。

????肖文曉認(rèn)為，“隨著調(diào)控的深入，供貨潮來(lái)臨，對(duì)房地產(chǎn)‘利空’的聲音多一些。開發(fā)商也感覺(jué)到硬扛非明智之舉，預(yù)計(jì)明年將持續(xù)松動(dòng)態(tài)勢(shì)。”

????“往上沖的幅度比較小，而下行的幅度會(huì)更大。如果調(diào)控政策放松，則又可能漲；如果繼續(xù)收緊，深圳房?jī)r(jià)將呈階梯式下降，一個(gè)時(shí)間段下降一定的幅度，但不會(huì)出現(xiàn)崩盤?！币阄湔J(rèn)為。

????國(guó)世平則用當(dāng)年美國(guó)華爾街樓市崩盤的例子來(lái)大膽預(yù)言深圳的樓市：“華爾街樓市在崩盤前，當(dāng)?shù)爻鲎廛囁緳C(jī)說(shuō)‘紐約的房?jī)r(jià)要降，太陽(yáng)從西邊出來(lái)了’。而前不久，我同樣聽到深圳的出租車司機(jī)也這么說(shuō)，‘房?jī)r(jià)要降，怎么可能’。這似乎也預(yù)示一個(gè)道理，當(dāng)所有人都相信房?jī)r(jià)不會(huì)跌的時(shí)候，降價(jià)潮真要來(lái)了?！?/p>

????“我現(xiàn)在最擔(dān)心出臺(tái)什么救市政策，最后導(dǎo)致樓市出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，這將大大降低人們信心?！眹?guó)世平說(shuō)。