????□本版撰文信息時報記者田桂丹實習(xí)生孫慧娟

????記者昨日從廣州市國土房管局了解，《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施意見（試行）》正式頒布，全市十區(qū)國有土地房屋最高征收補償標準，不超所處區(qū)位一手普通商品住宅市場價。

????值得關(guān)注的是，此次新規(guī)對“住改商”等特殊房屋補償做出細化規(guī)定，并且首次提出房屋評估單位可由被拆遷戶定，而不是由拆遷方定。此外，今后不再存在政府“又當裁判員又當運動員”的行政強拆。

????因征收停產(chǎn)停業(yè)有補償

????此前，廣州市曾在南華西、東濠涌等舊城改造項目“試水”新房屋征收補償標準，讓被拆遷戶拿貨幣補償后可在同地段買上商品房。該新規(guī)從9月6日起將試行范圍擴大到廣州全市十區(qū)。

????按《實施意見》，選擇貨幣補貼的被拆遷戶，被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。對于住宅房屋，實行同一征收項目統(tǒng)一標準的征收獎勵。住宅房屋價值的補償金額加上征收獎勵、搬遷時限獎勵不得高于被征收房屋所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場價格。

????業(yè)界人士認為，不少地區(qū)征收補償水平，預(yù)計可以達到同地段5年內(nèi)二手房水準，少數(shù)可能達到一手普通商品住宅水準。

????補償包括停業(yè)停產(chǎn)損失

????以往提出的征地補償，多數(shù)只包括兩部分：被征收房屋價值的補償和因征收房屋造成的搬遷和臨時安置的補償。此次新規(guī)增加因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價。

????《實施意見》規(guī)定搬遷時限獎勵制度，對符合一定條件的被征收人給予征收獎勵和搬遷時限獎勵，搬遷時限獎勵標準控制在被征收房屋類似房地產(chǎn)市場評估價值的15%以內(nèi)。同一征收項目實行統(tǒng)一標準的征收獎勵。

????可優(yōu)先租買保障房

????新規(guī)指出，征收個人住宅，區(qū)房屋征收部門應(yīng)提供改建地段房屋或就近地段房屋供被征收人選擇。征收個人住宅，被征收人選擇貨幣補償后申請購買經(jīng)適房、租住公租房或廉租房，符合申請條件的，應(yīng)當優(yōu)先安排。

????產(chǎn)權(quán)調(diào)換按套內(nèi)面積換算

????《實施意見》表示，被征收房屋的建筑面積與房屋用途的認定，以房屋登記機構(gòu)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證標注的面積和用途為準；房屋所有權(quán)證未標注的或者標注的與房屋登記簿不一致的，以房屋登記簿標注的面積和用途為準。這就避免在房屋征收過程中出現(xiàn)的“扯皮”現(xiàn)象。

????此次新規(guī)明確，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)建筑面積不得少于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積。屬于公用分攤的超面積部分，由房屋征收部門按產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的成本價格與被征收人進行結(jié)算。

????新規(guī)還明確，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門與被征收人應(yīng)當計算被征收房屋的補償金額加上征收獎勵、搬遷時限獎勵與所調(diào)換房屋的市場價格，結(jié)清差價。

????舉例：張先生原住在越秀區(qū)，原住的房屋按規(guī)定可拿到總數(shù)60萬元拆遷補償標準，現(xiàn)在他選擇調(diào)換到白云區(qū)去居住。新房屋的市場價僅40萬元，那么他就可以在住入新房的同時，再拿到20萬元的差價補償。

????臨違建都可有條件獲補償

????新規(guī)指出，對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償，但對1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》實施前建設(shè)的房屋，可按照不超過房屋征收決定公告之日被征收房屋房地產(chǎn)市場評估價值的60%給予貨幣補償。對未超過批準期限的臨時建筑，按建筑物重置成本結(jié)合成新予以補償。

????而征收租賃房屋，被征收人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，區(qū)房屋征收部門應(yīng)當對被征收人實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不作貨幣補償。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被征收人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

????符合直管住宅租賃條件的承租人同意解除租賃關(guān)系的，區(qū)房屋征收部門應(yīng)當按照被征收房屋貨幣補償金額的30%給予房屋承租人棄租補償，征收獎勵、搬遷時限獎勵另行計算，不再提供直管住宅（含廉租房）進行安置。

????劃定范圍后暫停買賣租賃

????據(jù)了解，過往在房屋征收范圍劃定后，為爭取更多的補償費，可能會出現(xiàn)趁機搶建或移入戶口等行為，也可能出現(xiàn)房屋買賣租賃和抵押等行為，容易引起糾紛。

????此次新規(guī)明晰，房屋征收范圍確定后，在征收范圍內(nèi)暫停辦理六種事項或建設(shè)行為。包括審批新建、擴建、改建房屋；辦理戶口的遷入和分戶，但因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉(zhuǎn)業(yè)、經(jīng)批準由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等原因必須辦理戶口遷入和分戶除外；以被征收房屋為注冊地址辦理工商注冊登記手續(xù)；改變房屋、土地用途；房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢的房屋的續(xù)建。

????區(qū)房屋征收部門應(yīng)當就前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

????另外，此次新規(guī)首次提出，由被征收房屋市民選評估單位。房屋征收決定公告后10日內(nèi)，被征收人應(yīng)協(xié)商選定房地產(chǎn)評估機構(gòu)；半數(shù)以上被征收人共同選擇一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，視為協(xié)商選擇有效，如協(xié)商選定不成的，由房屋征收部門組織被征收人在公布名錄通過搖珠方式確定。

????半數(shù)人不認同方案要聽證

????新規(guī)對舊城改造項目從程序上作出特別限制，規(guī)定：因舊城區(qū)改建需要征收房屋，半數(shù)以上（以產(chǎn)權(quán)戶數(shù)計算）被征收人認為征收補償方案不符合本意見規(guī)定的，房屋征收部門應(yīng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

????房屋征收部門擬定的房屋征收補償方案應(yīng)當在政府門戶網(wǎng)站予以公布，并在房屋征收范圍內(nèi)顯著位置予以公告，公開征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。

????行政強拆變?yōu)樗痉◤姴?/strong>

????市國土房管局有關(guān)人士介紹，今后不再存在政府行政強拆。

????過去，碰到“釘子戶”時，政府不繼續(xù)推進拆遷會被認為是不作為，但進行強拆時社會輿論多更傾向被拆遷戶。今后，對于裁決規(guī)定期限內(nèi)被拆遷人拒不搬遷的，政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制執(zhí)行，只能申請法院強制執(zhí)行。

????恩寧路按舊規(guī)長壽路用新規(guī)

????從2008年開始，恩寧路舊改項目歷經(jīng)多次規(guī)劃調(diào)整，到最新一版規(guī)劃中確定了大部分建筑不拆，但仍有少量建筑要拆掉。時隔幾年，這批仍未動拆的房屋，是否能適用此次的新規(guī)？

????廣州市國土房管局有關(guān)人士表示，已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理。征收條例施行前已核發(fā)拆遷許可證項目不具有溯及力，拆遷許可延期、資金監(jiān)管、評估、行政裁決等，將繼續(xù)沿用舊條例及配套政策的規(guī)定。至于恩寧路項目采取什么補償標準，要由業(yè)主單位定。

????而曾被稱為廣州舊城改造“航母”的龍津長壽地塊，早在幾年前就發(fā)布了要改造消息，但至今遲遲未動。在這種情況，地塊內(nèi)的市民會不會僅能拿到幾年前的市場價補償金？對此，廣州市國土房管局有關(guān)人士透露，龍津長壽路項目從來沒有發(fā)過房屋征收決定公告，只是先進行前期的征求意見，區(qū)域內(nèi)同意改造比例未能達到要求，因此該項目暫時擱置。如果該項目要重啟征收，那么按照屆時房屋征收決定公告發(fā)布日進行市場價評估就可以了。

????而對于越秀東濠涌二期項目,昨日越秀區(qū)國土房管局有關(guān)人士僅表示，該項目的征收會嚴格按照新規(guī)進行。

????另外,海珠區(qū)國土房管局有關(guān)人士透露，南華西二期和草芳圍舊改項目，方案已做好待批。

????●同一征收項目實行統(tǒng)一標準的征收獎勵。

????●由被征收房屋市民選評估單位，半數(shù)以上被征收人共同選擇一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，視為協(xié)商選擇有效。

????●1990年4月1日前建設(shè)的臨時建筑，可按照不超過房屋征收決定公告之日被征收房屋房地產(chǎn)市場評估價值的60%給予貨幣補償。

????●同一征收項目實行統(tǒng)一標準的征收獎勵。

????●由被征收房屋市民選評估單位，半數(shù)以上被征收人共同選擇一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，視為協(xié)商選擇有效。

????●1990年4月1日前建設(shè)的臨時建筑，可按照不超過房屋征收決定公告之日被征收房屋房地產(chǎn)市場評估價值的60%給予貨幣補償。