????種種跡象顯示，今年的9月份很有可能成為2008年以來(lái)滬上新建商品房住宅成交最淡的一個(gè)月。9、10月份新上市的樓盤總數(shù)達(dá)到102個(gè)，而目前上海市絕大部分樓盤都在3萬(wàn)平方米之上，這也就意味著到10月底，上海將新增300萬(wàn)平方米左右的商品住宅供應(yīng)量，加上原先的800多萬(wàn)平方米庫(kù)存，上海商品住宅在十月份的總供應(yīng)有望達(dá)到1000萬(wàn)平方米。而整個(gè)九月上旬，全市商品住宅成交量為18.2萬(wàn)平方米。按照上述庫(kù)存趨勢(shì)和商品住宅的銷量，上海的商品住宅總庫(kù)存有望擴(kuò)大至18個(gè)月。

????面對(duì)巨大的去庫(kù)存壓力，部分開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)促銷。機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的成交案例顯示，上海在售樓盤的1/3有促銷優(yōu)惠，其中個(gè)別樓盤的降價(jià)幅度甚至達(dá)到20%，但絕大部分樓盤的降價(jià)幅度不超過(guò)10%。上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，由于目前上海房地產(chǎn)企業(yè)的平均資金成本已經(jīng)達(dá)到11%，多數(shù)房企不降價(jià)背后，是開(kāi)發(fā)商仍預(yù)期明年房?jī)r(jià)會(huì)漲。

????庫(kù)存或超18個(gè)月

????來(lái)自搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，九、十月份，上海新增的住宅樓盤將達(dá)到102個(gè)。而此前，上海在售的樓盤總量不過(guò)500個(gè)左右，其中只有300個(gè)成交活躍。按照上海目前規(guī)定，新盤開(kāi)盤一次性領(lǐng)取預(yù)售許可證的房源不得少于3萬(wàn)平方米，上述新開(kāi)樓盤的出現(xiàn)，將給上海帶來(lái)300萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。目前，上海在售的商品住宅庫(kù)存總量800萬(wàn)平方米左右，已經(jīng)達(dá)到了2008年金融危機(jī)時(shí)期的庫(kù)存高峰。

????與此同時(shí)，上海的商品住宅成交情況卻非常不理想。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟統(tǒng)計(jì)，整個(gè)九月上旬，上海商品住宅成交量為18.2萬(wàn)平方米，僅僅相當(dāng)于2010年同期的一半，略高于2008年同期。

????即使和今年的8月同期相比，9月以來(lái)的商品住宅成交量也是下滑的。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，一手住宅的成交套數(shù)較8月下跌近4%，浦東塘橋、長(zhǎng)寧中山公園、松江新城等地二手房的成交量比8月同期有1成左右的下滑。

????如果9月的下半月以及整個(gè)十月份，上海市場(chǎng)繼續(xù)低迷，那么新建商品住宅的庫(kù)存將會(huì)超過(guò)1000萬(wàn)平方米，市場(chǎng)至少要用18個(gè)月才能消化完。

????與巨大庫(kù)存壓力相比，市場(chǎng)供求雙方巨大的心理價(jià)格差距，更令人緊張。同策咨詢機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，上半年上海商品住宅的平均成交總價(jià)至少在259萬(wàn)元，各大機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)也顯示，在絕大多數(shù)的情況下，購(gòu)房預(yù)算至少要超過(guò)200萬(wàn)元，才有較大挑選余地。

????但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合搜房網(wǎng)對(duì)近6000位讀者的調(diào)查卻顯示，能夠接受200萬(wàn)元以上總價(jià)的購(gòu)房者僅僅占總量不到20%。高達(dá)六成的購(gòu)房人群只能接受150萬(wàn)元以內(nèi)的總價(jià)。而來(lái)自中房信的統(tǒng)計(jì)顯示，九十月份新上市的房源，也和目前市場(chǎng)主流需求，存在相當(dāng)大的差距。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在九月取得預(yù)售證的房源中，報(bào)價(jià)在3萬(wàn)以上的中高端房源占全部房源的60%。

????上海同策咨詢顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)張宏偉說(shuō)，目前市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品的目標(biāo)客戶和迫切需要購(gòu)買的買房人完全是兩批人。

????據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月至7月，上海90平方米以下的商品住宅成交同比下降16%，90～130平方米的商品住宅成交量同比上漲較大，約在49.8%，而后一類面積段的購(gòu)買者，正是剛性需求的購(gòu)房者。

????開(kāi)發(fā)商仍看好后市

????盡管上海商品住宅去庫(kù)存壓力非常大，但宋會(huì)雍認(rèn)為，巨大庫(kù)存壓力不會(huì)馬上從市場(chǎng)數(shù)據(jù)中反映出來(lái)。多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇推遲開(kāi)盤一季甚至更久，以觀望市場(chǎng)。因?yàn)?，目前除了大幅降價(jià)并沒(méi)有更好的促銷手段。他表示，降價(jià)幅度必須達(dá)到10%以上，才會(huì)出現(xiàn)比較好的效果。

????宋會(huì)雍說(shuō)，絕大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商不愿意給出10%以上的價(jià)格優(yōu)惠，這使得降價(jià)帶來(lái)的促銷作用非常有限。

????而開(kāi)發(fā)商之所以會(huì)推遲銷售，是因?yàn)樗麄兡壳暗馁Y金仍然較為寬裕，還遠(yuǎn)沒(méi)有緊張到要降價(jià)的程度。另外，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的預(yù)判是明年房?jī)r(jià)至少不會(huì)下跌，甚至可能有10%以上的漲幅。

????他表示，根據(jù)調(diào)研，目前上海房地產(chǎn)商的平均資金成本已經(jīng)達(dá)到了年息11%的水平。如果預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)比今年下調(diào)，開(kāi)發(fā)商早就會(huì)作出9折的價(jià)格讓步，而現(xiàn)在之所以不降價(jià)，是因?yàn)槎鄶?shù)企業(yè)仍然覺(jué)得后市會(huì)有10%以上的漲幅。