????二、三線城市限購令“靴子”遲遲未能落地，對市場的影響已由初期的“搶購”轉(zhuǎn)變成了濃厚的觀望情緒。在限購令“疑云”籠罩之下，購房者期待房價(jià)回調(diào)，房地產(chǎn)商則希望能夠盡快“出貨”。

????專家認(rèn)為，目前國家的一系列調(diào)控政策已對抑制房價(jià)過快上漲起到明顯作用，但總體來看，多數(shù)城市房價(jià)仍有緩慢上漲趨勢，消除“疑云”穩(wěn)固調(diào)控成果，還需對部分房價(jià)過快上漲地區(qū)盡快實(shí)施限購，并繼續(xù)堅(jiān)持加大保障房供給等系列調(diào)控措施。

????“疑云”加重購房者觀望情緒

????從7月份國務(wù)院提出在房價(jià)上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施以來，二、三線城市房地產(chǎn)市場上一直籠罩著限購令“疑云”。雖然8月中旬住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對外公布了各地列入新增限購城市名單的五項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，但由于是各地自查，哪些城市將列入限購范圍至今仍不明朗。

????一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，根據(jù)住建部的五條標(biāo)準(zhǔn)，山東省的煙臺、濰坊、淄博等城市都有可能實(shí)施限購令。但對于哪些城市將限購，目前省內(nèi)排查進(jìn)展到什么程度，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳表示，目前尚無新情況，不愿意透露。

????記者了解到，在新一輪限購令傳出“風(fēng)聲”后，一些城市不少新開樓盤的銷售出現(xiàn)“火爆”場面。在山東煙臺，7月底龍湖·葡醍海灣開盤當(dāng)日九七折的優(yōu)惠活動使千余套房源全部售罄，認(rèn)購金額達(dá)20億元。淄博、濰坊、濟(jì)寧等都有一些樓盤的開盤銷售狀況好于預(yù)期。

????山東合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司市場研究部總監(jiān)許傳明認(rèn)為，7月中旬剛傳出要增加限購城市時(shí)，確實(shí)出現(xiàn)了一批提前集中購買現(xiàn)象，主要是改善性住房購買者及部分投資者提前出手，但總體來看，近兩個(gè)月的銷售形勢并不樂觀。

????煙臺一家知名樓盤銷售代理機(jī)構(gòu)的工作人員趙先生表達(dá)了類似的看法。他說，限購令傳言初期，部分購房者集中進(jìn)行了簽約，但現(xiàn)在觀望情緒占據(jù)了上風(fēng)，經(jīng)常一天接待七八批客人都沒有一個(gè)有簽約意向。

????在煙臺一家裝修公司上班的李東俊今年已經(jīng)28歲，想買房子結(jié)婚，但又期待限購令出臺后，有更多的房子可以打折銷售。他說：“煙臺應(yīng)該是要限購的城市，但現(xiàn)在誰也說不上啊，買不買房正在糾結(jié)中。”

????不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購加重了購房者的觀望情緒，剛性需求期待限購后房價(jià)可以下跌，外地投資者擔(dān)心后市價(jià)格走勢也不敢出手，只有那些改善性住房需求者會搶在限購前買房。

????樓盤促銷加大盡快“落袋為安”

????從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和人們的感受來看，部分城市限購令的實(shí)施確實(shí)對抑制房價(jià)過快上漲起到了作用。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，山東年初實(shí)行限購的濟(jì)南、青島兩市7月份房價(jià)相比年初分別上漲1.9%和1.2%，在山東省內(nèi)漲幅靠后。

????正是擔(dān)心限購令實(shí)施后房價(jià)可能出現(xiàn)的變化，一些房地產(chǎn)商已開始加大促銷力度，盡快出貨回籠資金。在山東淄博、煙臺，不少樓盤以優(yōu)惠方式加快出貨。一些樓盤銷售人員已催促購房者趕在限購令前出手，“新品加推”或是“優(yōu)惠折扣”等方式花樣百出。有的項(xiàng)目甚至推出每平方米千元的團(tuán)購優(yōu)惠，團(tuán)購房數(shù)量有幾百套，優(yōu)惠幅度十分明顯。

????“在資金等各種壓力下，各地不少樓盤都推出了優(yōu)惠活動，今年三四月份以來這種趨勢就比較明顯，在限購即將到來之前開發(fā)商的這種意愿顯得更強(qiáng)?！鄙綎|中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部副總監(jiān)薄夫利說。

????鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)路治稣J(rèn)為，二、三線城市限購政策的落實(shí)，勢必會對房企下半年的銷售業(yè)績和資金狀況造成沖擊，因此，中小企業(yè)大面積“以價(jià)換量”的可能性較大。

????“隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步出臺，很多城市的房地產(chǎn)商庫存增加，部分地產(chǎn)商壓力較大，目前山東的城市中庫存量最大的是青島。”許傳明說，特別是一些前期沒有銷售完的項(xiàng)目不能隨便降價(jià)，導(dǎo)致銷售緩慢，反而一些新開盤項(xiàng)目價(jià)格可以隨行就市，壓力還相對小些。

????調(diào)控應(yīng)防止陷入“拉鋸戰(zhàn)”

????1日，中國指數(shù)研究院公布了對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，8月全國100個(gè)城市住宅均價(jià)為8880元／平方米，與7月份基本持平(8874元／平方米)。雖然環(huán)比下跌城市有所增加，但仍有56個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，7月份70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格下降的只有14個(gè)，石家莊、蘭州、烏魯木齊等城市依然上漲較快。

????記者采訪發(fā)現(xiàn)，不僅是部分二、三線城市的房價(jià)上漲較快，許多經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不出眾的縣城房價(jià)也出現(xiàn)了快速上漲，如在山東臨沭縣的“沭中名苑”樓盤已接近4000元／平方米，在山東梁山縣最貴的樓盤已超過4000元／平方米，都比去年同期有大幅度的上漲。

????對此，一些行業(yè)分析人士和專家認(rèn)為，在差別化房貸政策、限購令、加大保障性住房建設(shè)、提高二手房出讓成本等一系宏觀調(diào)控政策下，總體來看，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的二、三線城市房價(jià)正在溫和上漲，對這些城市的樓市調(diào)控政策需要更加清晰，防止購房者持續(xù)觀望，開發(fā)商短期以價(jià)換量，從而使得這些城市的樓市調(diào)控陷入一場“拉鋸戰(zhàn)”。

????山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，國家抑制房價(jià)過快上漲的目標(biāo)已經(jīng)基本達(dá)到，但仍存在許多不穩(wěn)固因素，房地產(chǎn)市場要想真正走向正軌還需通過綜合措施進(jìn)行不斷“調(diào)理”，在此過程中，樓市的不穩(wěn)定波動或不可避免，對于這些問題仍需給予密切關(guān)注。(記者袁軍寶、席敏)